Para a segura aquisição de um imóvel usado é de suma importância não somente a análise das cláusulas inseridas no contrato de compra e venda, mas, também, a análise de toda a documentação pertinente ao bem e ao vendedor.
A compra de um imóvel usado é uma transação de risco. Somente por meio de uma investigação criteriosa dos documentos pertinentes ao negócio se pode ter a certeza de que não existem pendências sobre o bem; de que quem se diz dono é realmente o proprietário do imóvel e que tem poderes e capacidade necessários para negociá-lo.
Nesse sentido, é preciso que se organize a documentação, solicitando, dentre outros, os seguintes documentos:
Documentos do imóvel:
- cópia da matrícula atualizada (máximo de 30 dias contados da sua emissão);
- CND´s – certidões negativas de débitos tributários federais, estaduais e municipais;
- certidão negativa de ônus reais atestando a inexistência de débitos pendentes;
- certidão negativa do IPTU, até a data da venda;
- certidão negativa de imóveis enfitêuticos;
- certidão vintenária;
- certidão de quitação de taxa de incêndio;
- “Habite-se”;
- comprovantes de pagamento de dívidas condominiais, se o imóvel for localizado em condomínio;
- cópia da convenção de condomínio, se o bem imóvel for localizado em condomínio;
- cópias das três últimas contas de consumo de água;
- cópias das três últimas contas de consumo de luz.
Documentos do vendedor:
- documento de identidade e CPF;
- comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento, união estável etc.);
- certidão negativa de protestos;
- certidões negativas de ações judiciais estaduais (criminais, cíveis, trabalhistas, execuções e de execuções fiscais);
- certidões negativas de ações judiciais federais (criminais, cíveis, execuções fiscais);
- certidões negativas de tributos municipais, estaduais e federais;
- certidão negativa de interdição, tutela ou curatela do vendedor, obtida nos cartórios de Registro Civil.
Caso o vendedor seja pessoa jurídica:
- cópia do CNPJ;
- cópia autenticada do contrato social/estatuto social;
- certidão de inteiro teor expedida pela Junta Comercial, com todas as alterações no contrato social/estatuto;
- certidões negativas federal, estadual e municipal;
- certidão negativa INSS;
- certidão negativa FGTS;
- certidões negativas de ações judiciais estaduais (criminais, cíveis, trabalhistas, execuções e de execuções fiscais);
- certidões negativas de ações judiciais federais (criminais, cíveis, execuções fiscais);
- certidão negativa dos Tabeliães de protesto.
Vale lembrar que o ideal é que o comprador de um imóvel usado busque assessoria jurídica para a análise técnica da documentação, evitando futuros riscos, tais como a responsabilização por débitos tributários ou condominiais e, em alguns casos, para evitar que a alienação seja considerada ineficaz, por fraude contra credores.
Pollyana Motta Palhares Lima