Você sabe quais tributos são devidos na compra e venda de um imóvel?
As pessoas físicas envolvidas em uma negociação para a compra e venda de imóveis usualmente se preocupam apenas com o valor do bem, sua possível rentabilidade e valorização.
Mas é imprescindível que, durante a negociação, as partes se atentem também para os tributos incidentes na transferência da propriedade imobiliária, a fim de evitarem surpresas ou, até mesmo, prejuízos.
Via de regra, o comprador será o responsável pelo pagamento do ITBI, das taxas e dos emolumentos para a lavratura de escritura de compra e venda e para o respectivo registro.
O ITBI é exigido pelo município em que situado o bem, em regra, do adquirente, de acordo com o valor da transação. As alíquotas são fixadas por cada município.
Embora a legislação da maioria dos municípios exija o pagamento do ITBI no momento do registro da escritura pública perante o Cartório de Notas, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido da impossibilidade de cobrança do ITBI antes da transferência efetiva da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.
As taxas e emolumentos para a lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel e para o respectivo registro variam conforme preço de aquisição do imóvel e regras aplicadas em cada Estado.
A escritura pública é lavrada perante o Cartório de Notas e é o instrumento que efetiva a vontade das partes em realizar o negócio, formaliza suas condições, dá publicidade ao ato e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade. A escritura é essencial para a transferência de imóvel de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos.
A efetiva transferência da propriedade ocorre após o registo do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis onde está situado o bem.
Além do ITBI devido pelo comprador, caso o vendedor apure ganho de capital, ele deverá arcar com o pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital, cuja alíquota progressiva varia de 15% (quinze por cento) a 22,5% (vinte e dois e meio por cento). O vendedor deve se atentar para as hipóteses de isenção previstas na legislação federal, tais como:
a) alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não;
b) venda de imóvel residencial por pessoa física residente no Brasil, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais situados no País; e,
c) ganho apurado na alienação de bens adquiridos até 1969.
Importante alertar que as partes envolvidas na compra e venda devem declarar, perante os Cartórios e o Fisco, o real valor do negócio jurídico de compra e venda. A simulação do valor pode ser considerada crime contra a ordem tributária, crime de falsidade ideológica e, além disso, pode ensejar no arbitramento do real valor pela autoridade tributária, com a imposição de multas e juros.
É fundamental que os tributos, incidentes na transmissão da propriedade, sejam analisados previamente à concretização do negócio e que as partes busquem o auxílio de uma assessoria jurídica, visando a evitar pagamento de tributos indevidos ou superiores ao efetivamente devido.
Márcia Pinto Rodrigues