A compra de um imóvel usado é uma transação de risco. Somente por meio de uma investigação criteriosa dos documentos pertinentes ao negócio se pode ter a certeza de que não existem pendências sobre o bem; de que quem se diz dono é realmente o proprietário do imóvel e que tem poderes e capacidade necessários para negociá-lo.

Nesse sentido, é preciso que se organize a documentação, solicitando, dentre outros, os seguintes documentos:

Documentos do imóvel:

• cópia da matrícula atualizada (máximo de 30 dias contados da sua emissão);
• CND´s – certidões negativas de débitos tributários federais, estaduais e municipais;
• certidão negativa de ônus reais atestando a inexistência de débitos pendentes;
• certidão negativa do IPTU, até a data da venda;
• certidão negativa de imóveis enfitêuticos;
• certidão vintenária;
• certidão de quitação de taxa de incêndio;
• “Habite-se”;
• comprovantes de pagamento de dívidas condominiais, se o imóvel for localizado em condomínio;
• cópia da convenção de condomínio, se o bem imóvel for localizado em condomínio;
• cópias das três últimas contas de consumo de água;
• cópias das três últimas contas de consumo de luz.

Documentos do vendedor:

• documento de identidade e CPF;
• comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento, união estável etc.);
• certidão negativa de protestos;
• certidões negativas de ações judiciais estaduais (criminais, cíveis, trabalhistas, execuções e de execuções fiscais);
• certidões negativas de ações judiciais federais (criminais, cíveis, execuções fiscais);
• certidões negativas de tributos municipais, estaduais e federais;
• certidão negativa de interdição, tutela ou curatela do vendedor, obtida nos cartórios de Registro Civil.

Caso o vendedor seja pessoa jurídica:

• cópia do CNPJ;
• cópia autenticada do contrato social/estatuto social;
• certidão de inteiro teor expedida pela Junta Comercial, com todas as alterações no contrato social/estatuto;
• certidões negativas federal, estadual e municipal;
• certidão negativa INSS;
• certidão negativa FGTS;
• certidões negativas de ações judiciais estaduais (criminais, cíveis, trabalhistas, execuções e de execuções fiscais);
• certidões negativas de ações judiciais federais (criminais, cíveis, execuções fiscais);
• certidão negativa dos Tabeliães de protesto.

Vale lembrar que o ideal é que o comprador de um imóvel usado busque assessoria jurídica para a análise técnica da documentação, evitando futuros riscos, tais como a responsabilização por débitos tributários ou condominiais e, em alguns casos, para evitar que a alienação seja considerada ineficaz, por fraude contra credores.

Pollyana Motta Palhares Lima

O momento tem propiciado reflexões sobre a finitude da vida e, com isso, provocado discussões sobre as diretrizes a serem observadas no ato de testar.

O testamento nada mais é do que a manifestação de última vontade, por meio da qual um indivíduo dispõe, para depois da sua morte, de seus bens e/ou determinadas situações não patrimoniais, sejam de ordem moral ou pessoal. Entretanto, para que o ato seja considerado válido, é imprescindível a observância das formalidades legais exigidas pelo Código Civil.

Cumpre esclarecer que o testamento é apenas uma das ferramentas de planejamento sucessório. Isto é, o documento, por si só, pode não ser suficiente para que ocorra a efetiva transferência do patrimônio da pessoa após a sua morte. É o caso, por exemplo, da sucessão que envolve empresas.

Em tempos de isolamento social, aqueles que desejarem dispor de seus bens, por ato de última vontade, e que não conseguirem atender aos pressupostos legais para as formas ordinárias de testar, podem fazê-lo nos moldes do artigo 1.879 do Código Civil.

De acordo com o referido dispositivo legal, existe a possibilidade de o testador explicar a situação excepcional atual e redigir, de próprio punho e sem a presença de testemunhas, a sua última vontade, datando e assinando o documento. Destaca-se, contudo, que a legitimidade desse ato como testamento é condicionada ao crivo judicial, o que representa um risco para o seu cumprimento.

Nessa seara, é importante alertar que há inúmeras questões que geram a nulidade de um testamento, dentre elas a inobservância aos requisitos de validade para os atos de última vontade, que implicam na interferência do poder público nos desejos do testador. Tanto é verdade que, ao analisar a jurisprudência, nota-se uma vasta quantidade de litígios envolvendo problemas de formalidade dos testamentos.

Portanto, no momento da confecção do documento, é de extrema importância a assessoria de um advogado especialista, para que sejam cumpridos os pressupostos legais estruturais, de modo a assegurar o cumprimento da vontade do testador após a sua morte.

Dentre todos esses impactos, a pandemia ora vivenciada pelos brasileiros tem também repercutido em vários segmentos do Direito das Famílias como, por exemplo, na guarda compartilhada.

Isso porque, as medidas de cautela para conter a disseminação da doença, geram implicações no convívio entre filhos e pais com guarda compartilhada, durante este período em que a recomendação é de isolamento social. 

Pois bem. Como proceder?

Como cerne da questão deve-se ter o princípio da proteção integral e o melhor interesse da criança e do adolescente. 

Lado outro, não se pode esquecer a garantia constitucional a toda criança e adolescente de se desenvolver em contato com ambos os núcleos familiares.

Neste cenário, as modernidades digitais podem ser grandes aliadas para remediar os impasses, eis que diante da impossibilidade de realização presencial, permitem a convivência virtual entre pais e filhos.

Essa convivência materno/paterno filial, ainda que virtual, deve ser regular e respeitar eventuais rotinas e horários de estudo ou de descanso dos menores.

Assim, nestes tempos de reclusão doméstica, em que alguns pais e filhos estão momentaneamente afastados, os meios virtuais são importantes instrumentos para que não prevaleça o distanciamento afetivo.

Há que se destacar que, muito embora as orientações atuais sejam de evitar a circulação e exposição, o contato presencial com o filho apenas não é recomendado quando um dos genitores trabalha na área da saúde ou de carreiras essenciais, em que a manutenção do convívio pode representar fator de contaminação.

É imprescindível, contudo, que haja a garantia de deslocamento seguro da criança, sempre certificando a sua higiene completa ao final do trajeto, nos termos das orientações médicas veiculadas na mídia.

De qualquer forma, a melhor sugestão no cenário atual é o diálogo entre os pais para que, fazendo prevalecer sempre o bom senso e a razoabilidade, busquem adaptar, temporariamente, o regime de convivência, a fim de proteger o filho e aqueles que com ele convivem.  

Na hipótese de descumprimento injustificado do regime de convivência ou de ausência de consenso entre os genitores, é aconselhável que seus advogados sejam acionados, visando a intermediação de uma solução sensata e consensual, ou na impossibilidade desta, para que tomem as providências cabíveis à proteção do menor.

Pollyana Motta Palhares Lima

Advogada da França Magalhães e Advogados Associados