As pessoas físicas envolvidas em uma negociação para a compra e venda de imóveis usualmente se preocupam apenas com o valor do bem, sua possível rentabilidade e valorização.

Mas é imprescindível que, durante a negociação, as partes se atentem também para os tributos incidentes na transferência da propriedade imobiliária, a fim de evitarem surpresas ou, até mesmo, prejuízos.

Via de regra, o comprador será o responsável pelo pagamento do ITBI, das taxas e dos emolumentos para a lavratura de escritura de compra e venda e para o respectivo registro.

O ITBI é exigido pelo município em que situado o bem, em regra, do adquirente, de acordo com o valor da transação. As alíquotas são fixadas por cada município.

Embora a legislação da maioria dos municípios exija o pagamento do ITBI no momento do registro da escritura pública perante o Cartório de Notas, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido da impossibilidade de cobrança do ITBI antes da transferência efetiva da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.

As taxas e emolumentos para a lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel e para o respectivo registro variam conforme preço de aquisição do imóvel e regras aplicadas em cada Estado.

A escritura pública é lavrada perante o Cartório de Notas e é o instrumento que efetiva a vontade das partes em realizar o negócio, formaliza suas condições, dá publicidade ao ato e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade. A escritura é essencial para a transferência de imóvel de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos.

A efetiva transferência da propriedade ocorre após o registo do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis onde está situado o bem.

Além do ITBI devido pelo comprador, caso o vendedor apure ganho de capital, ele deverá arcar com o pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital, cuja alíquota progressiva varia de 15% (quinze por cento) a 22,5% (vinte e dois e meio por cento). O vendedor deve se atentar para as hipóteses de isenção previstas na legislação federal, tais como:

a) alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não;

b) venda de imóvel residencial por pessoa física residente no Brasil, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais situados no País; e,

c) ganho apurado na alienação de bens adquiridos até 1969.

Importante alertar que as partes envolvidas na compra e venda devem declarar, perante os Cartórios e o Fisco, o real valor do negócio jurídico de compra e venda. A simulação do valor pode ser considerada crime contra a ordem tributária, crime de falsidade ideológica e, além disso, pode ensejar no arbitramento do real valor pela autoridade tributária, com a imposição de multas e juros.

É fundamental que os tributos, incidentes na transmissão da propriedade, sejam analisados previamente à concretização do negócio e que as partes busquem o auxílio de uma assessoria jurídica, visando a evitar pagamento de tributos indevidos ou superiores ao efetivamente devido.

Márcia Pinto Rodrigues

A pandemia tem levado os entes federados a adotarem medidas restritivas para conter a propagação do mal.  Essas iniciativas têm acarretado a  redução – e até paralisação – de várias atividades econômicas, reduzindo ou paralisando drasticamente o fluxo de faturamento da empresas.

Com suas receitas em queda livre, inúmeras empresas têm tido dificuldades para arcar com o pagamento de seus funcionários, fornecedores, locadores e tributos. E o tempo a permanecer em tão drástica situação é indefinido, o que leva a um desgaste e angústia ante um futuro imprevisível de adimplemento e até de dissolução.

Inúmeras empresas sofreram, ao longo dos anos, penhora via Bacenjud (de dinheiro ou até mesmo de parte mensal do faturamento) em razão de execução fiscal, ou depositaram dinheiro judicialmente, como forma de garanti-la e possibilitar a apresentação de embargos à execução fiscal, ou então para suspender a exigibilidade de crédito tributário por meio de outras medidas judiciais.

Nesse contexto, uma alternativa razoável para aliviar o fluxo de caixa das empresas que possuem dinheiro penhorado via Bacenjud ou depositado judicialmente é requerer, na via judicial, a substituição desta garantia por outra (seguro garantia, fiança bancária ou bens imóveis), que seja hábil para garantir o crédito tributário. Isto pode aumentar o fluxo de caixa, possibilitar o pagamento de despesas e, até mesmo, evitar o encerramento definitivo das atividades, o que agravaria ainda mais a crise social e econômica que estamos vivenciando.

Diante do atual cenário de grave crise, o judiciário, em alguns casos específicos, vem permitindo a substituição do dinheiro penhorado ou do depósito judicial por outras garantias (seguro garantia, fiança bancária ou bens imóveis).  Ponderam-se, em cada caso concreto, os interesses da Fazenda Pública e dos contribuintes, aplicando os princípios da menor onerosidade ao devedor, da universalidade da jurisdição, da proporcionalidade e da razoabilidade.

O TRF da 4ª Região decidiu, recentemente, que:

[…]neste momento de excepcional crise econômica, na análise da preponderância dos interesses da União e do executado, não é legítimo que este sofra uma restrição, que atinge o núcleo essencial do princípio do livre exercício da atividade econômica, mais do que a necessária para que o crédito tributário continue protegido, ainda que com que bens de menor liquidez, mas não de menor garantia.(….). (TRF4, AG 5012221-77.2020.4.04.0000, SEGUNDA TURMA, Relator ALEXANDRE ROSSATO DA SILVA ÁVILA, juntado aos autos em 28/04/2020).

Assim, há empresas que possuem dinheiro penhorado via Bacenjud ou depositado judicialmente a fim de garantir execução fiscal ou suspender a exigibilidade de crédito tributário.  Algumas podem estar com fluxo de caixa comprometido, em decorrência das medidas restritivas ocasionadas pelo coronavírus. Todas devem atentar para a análise, dentro de suas realidades, da possibilidade de substituição da garantia (dinheiro penhorado via Bacenjud ou depositado judicialmente) por outra igualmente idônea e menos gravosa, sendo imprescindível que comprovem, judicialmente, a necessidade de levantamento dos valores.